Estratégia jurídica para negócios reais
Estratégia jurídica para negócios imobiliários, empresas e patrimônio.
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A função do advogado não se limita a apontar riscos. Ela começa por compreender o contexto, organizar as variáveis e permitir que quem decide enxergue o negócio por inteiro.
A Attie Sociedade de Advogados atua de forma próxima e direta, unindo análise jurídica, leitura econômica e experiência em operações imobiliárias, empresariais e patrimoniais.
Soluções desenhadas a partir da realidade de cada operação — sem fórmulas prontas e sem perder de vista o que precisa ser decidido.
Acompanhamento jurídico contínuo de empresas, relações societárias, prevenção de conflitos e condução de demandas relevantes.
Assessoria em operações imobiliárias e regularizações que dão segurança à aquisição, ocupação e exploração de ativos.
Contratos sob medida para relações empresariais que exigem leitura jurídica, econômica e operacional do negócio.
Estruturas jurídicas para aquisição, organização, proteção e exploração de ativos imobiliários e patrimoniais.
Clareza antes da decisão
O negócio, as pessoas envolvidas, os interesses e as restrições que realmente condicionam a decisão.
Os documentos, os riscos e as alternativas em uma arquitetura jurídica coerente com a operação.
A negociação, a execução e, quando necessário, a estratégia processual, com linguagem clara e atenção às consequências práticas.
Atualizações mensais sobre direito imobiliário e direito empresarial, preparadas a partir de fontes oficiais e revisão do escritório.
Direito imobiliário
O STJ afetou os Temas Repetitivos 1.464 e 1.465 para definir os limites da retenção em distratos de contratos imobiliários. O primeiro trata de contratos de compra e venda de lotes ou terrenos posteriores à Lei do Distrato; o segundo, de contratos anteriores à lei.
A controvérsia envolve o percentual e a base de cálculo da retenção quando a rescisão ocorre por iniciativa e culpa do consumidor. A afetação não representa uma tese definitiva, mas sinaliza a importância de distinguir a data do contrato e a natureza do imóvel.
Até a definição dos temas, a negociação de distratos, o cálculo das restituições e a avaliação de contingências devem ser conduzidos com cautela, especialmente por vendedores e loteadoras.
Direito empresarial
No Tema Repetitivo 1.119, o STJ definiu que a proibição do art. 39, IX, do Código de Defesa do Consumidor não impede a resilição unilateral de conta-corrente pela instituição financeira.
O encerramento, contudo, não dispensa prévia notificação, transparência e cumprimento das obrigações contratuais e regulatórias. A regularidade da medida deve ser examinada de acordo com as circunstâncias concretas e os deveres assumidos pelo banco.
Para pequenas e médias empresas, a análise preventiva é especialmente relevante para evitar interrupções em recebimentos, folha de pagamento e compromissos financeiros, além de permitir a contestação de encerramentos sem observância dos requisitos aplicáveis.
Direito imobiliário e sucessório
Em decisão divulgada pelo STJ, a Quarta Turma rejeitou o pedido de usucapião de imóvel ocupado por familiares durante décadas, porque não ficou demonstrada posse com intenção de dono, distinta da ocupação tolerada no âmbito familiar.
A decisão não impede a usucapião entre herdeiros. Ela evidencia, porém, que o tempo de ocupação, isoladamente, não substitui a prova dos requisitos legais nem demonstra, por si só, a oposição à posse dos demais interessados.
A utilização prolongada de imóveis familiares deve ser documentada com cuidado. A indefinição sobre posse, titularidade, despesas e benfeitorias pode dificultar inventários, partilhas, vendas e regularizações futuras.
Direito tributário imobiliário
A utilização de imóveis para integralizar o capital de uma sociedade pode fazer parte de uma estratégia legítima de organização empresarial e patrimonial. Entretanto, a operação não deve ser tratada como uma simples transferência registral: contrato social, valor do capital subscrito, titularidade do bem, finalidade econômica e documentação municipal precisam formar um conjunto coerente.
A Constituição prevê hipótese de não incidência do ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O alcance dessa proteção, contudo, depende das características concretas da operação e da interpretação aplicável. No Tema 796, o Supremo Tribunal Federal definiu que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o montante do capital social a ser integralizado.
Antes do protocolo municipal, é importante delimitar qual parcela do bem efetivamente integraliza o capital, conferir o valor atribuído, examinar a atividade da sociedade e organizar os documentos que demonstram a operação. Eventual diferença destinada a reserva de capital ou a outra conta patrimonial exige análise própria e pode receber tratamento tributário distinto.
O planejamento adequado reduz o risco de exigências contraditórias entre contrato social, Prefeitura, Junta Comercial e Registro de Imóveis. Mais do que solicitar um benefício fiscal, é preciso demonstrar juridicamente a estrutura adotada e preservar a rastreabilidade de cada etapa.
Regularização imobiliária
Um imóvel pode estar fisicamente ocupado e economicamente produtivo, mas ainda apresentar inconsistências capazes de limitar sua venda, financiamento, locação ou utilização em uma operação societária. Diferenças de área, construções não averbadas, titularidade desatualizada e divergências entre matrícula, cadastro municipal e realidade física são exemplos frequentes.
A regularização começa pelo diagnóstico. É necessário comparar matrícula, planta, cadastro fiscal, licenças, situação da construção e documentos de aquisição. A partir daí, define-se o caminho adequado: averbação, retificação, unificação, desmembramento, atualização de titularidade ou outra providência registral e municipal compatível com o caso.
A Lei de Registros Públicos prevê mecanismos para corrigir registros e retificar descrições quando elas não exprimem a realidade. Cada procedimento, porém, exige documentos e responsabilidades específicos e pode envolver confrontantes, profissionais técnicos, Município e Registro de Imóveis.
Regularizar não é apenas corrigir uma pendência formal. Um ativo documentalmente organizado tende a oferecer maior segurança à negociação, reduzir objeções na due diligence e permitir que preço, garantias e prazo sejam discutidos com menor incerteza.
Direito societário imobiliário
A constituição de uma sociedade de propósito específico organiza juridicamente o empreendimento, mas não elimina os conflitos naturais de um projeto imobiliário. Atrasos, aumento de custos, necessidade de novos aportes, mudança de estratégia comercial e divergências sobre contratação podem alterar as premissas que aproximaram os sócios.
O contrato social e, quando necessário, o acordo de sócios devem estabelecer quem administra, quais atos dependem de aprovação, como serão documentadas as decisões e quais informações financeiras precisam ser apresentadas. Também é recomendável disciplinar contratações com partes relacionadas, limites de endividamento e alterações relevantes de orçamento ou projeto.
Os aportes adicionais merecem tratamento claro: quando podem ser exigidos, em qual proporção, quais consequências decorrem do não pagamento e se haverá diluição, financiamento entre sócios ou busca de capital externo. Sem critérios previamente definidos, a necessidade financeira do empreendimento pode se transformar em disputa societária.
Também devem ser previstos mecanismos para impasses, saída de sócio, transferência de quotas, preferência, apuração de haveres e distribuição dos resultados. A boa governança não substitui a confiança entre os participantes; ela preserva o projeto quando a confiança, sozinha, já não resolve a decisão.